Đối với các dự án bất động sản được đầu tư bài bản, cảnh quan không chỉ là một hạng mục trong tổng thể dự án mà là yếu tố góp phần tạo nên giá trị sản phẩm, bản sắc thương hiệu và lợi thế cạnh tranh trên thị trường.

Từ những công viên trung tâm trở thành biểu tượng của khu đô thị, những không gian mặt nước nâng tầm trải nghiệm sống, đến các tuyến cảnh quan kết nối cộng đồng cư dân, thiết kế cảnh quan ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình chất lượng và sức hấp dẫn của dự án.

Đằng sau những dự án cảnh quan thành công là một quy trình thiết kế chuyên nghiệp. Bắt đầu từ việc thấu hiểu mục tiêu của chủ đầu tư, phân tích tiềm năng khu đất, nghiên cứu thị trường, xây dựng ý tưởng và kiểm soát chất lượng trong suốt quá trình triển khai.

Hiểu rõ quy trình thiết kế cảnh quan không chỉ giúp chủ đầu tư phối hợp hiệu quả hơn với đơn vị tư vấn thiết kế mà còn giúp đưa ra những quyết định đúng đắn, tạo nền tảng cho những dự án bất động sản có giá trị lâu dài và khác biệt trên thị trường.

Trong quá trình tham gia thiết kế và triển khai hàng trăm dự án đô thị, nghỉ dưỡng và không gian công cộng trên khắp cả nước, Eden Landscape nhận thấy rằng chất lượng của một công trình cảnh quan thường được quyết định từ những bước đầu tiên của quá trình thiết kế. Những quyết định được đưa ra ở giai đoạn nghiên cứu, xây dựng ý tưởng hay tổ chức không gian không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cảnh quan mà còn tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và giá trị lâu dài của dự án.

Dưới đây là các bước cơ bản trong một quy trình thiết kế cảnh quan chuyên nghiệp mà các chủ đầu tư nên hiểu và quan tâm.

Bước 1: Tiếp Nhận Yêu Cầu Và Xác Định Mục Tiêu Dự Án

Mỗi dự án bất động sản đều có những mục tiêu riêng. Có dự án hướng tới phân khúc cao cấp với kỳ vọng trở thành biểu tượng của khu vực. Có dự án tập trung vào khả năng thanh khoản. Có những dự án nghỉ dưỡng đặt trải nghiệm khách hàng làm trọng tâm. Vì vậy, bước đầu tiên của quá trình thiết kế cảnh quan là tìm hiểu thật kỹ định hướng phát triển dự án.

Ở giai đoạn này, đơn vị thiết kế sẽ làm việc cùng chủ đầu tư để thu thập các thông tin quan trọng:

– Loại hình dự án.
– Quy mô đầu tư.
– Đối tượng khách hàng mục tiêu.
– Định vị sản phẩm.
– Chiến lược bán hàng.
– Ngân sách đầu tư.

Đây là bước khởi đầu quan trọng cho toàn bộ quá trình thiết kế phía sau.

Bước 2: Khảo Sát Hiện Trạng Và Phân Tích Dự Án

Mỗi khu đất đều sở hữu những điều kiện tự nhiên và giá trị bản địa riêng biệt, đó là nguồn dữ liệu quan trọng để tạo nên những thiết kế ấn tượng và độc bản.

Ở bước này, đội ngũ thiết kế sẽ tiến hành khảo sát:

– Địa hình và cao độ.
– Hiện trạng cây xanh, mặt nước.
– Điều kiện khí hậu và vi khí hậu.
– Hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
– Đặc điểm văn hóa địa phương.
– Kiến trúc và cảnh quan khu vực lân cận.
– Hiện trạng sử dụng đất và các dự án xung quanh.
– Hệ thực vật bản địa.
– Các quy định quản lý và yêu cầu pháp lý liên quan đến dự án.

Song song với công tác khảo sát hiện trạng là quá trình phân tích và “đọc hiểu” khu đất. Từ những dữ liệu thu thập được, đội ngũ thiết kế sẽ đánh giá các giá trị tự nhiên cần được bảo tồn, những hạn chế cần được xử lý, các cơ hội để hình thành bản sắc riêng cho dự án, cũng như những yếu tố có thể tác động đến hiệu quả đầu tư, vận hành và khả năng kết nối với cảnh quan, cộng đồng xung quanh. Những phân tích này là nền tảng để đưa ra các quyết định thiết kế phù hợp và tạo nên giá trị khác biệt cho dự án.

Trong công tác khảo sát hiện trạng dự án Xanh Villas trước đây, chính con suối nhỏ hiện hữu chạy ven chân núi đã trở thành nguồn cảm hứng để Eden Landscape đưa ra chiến lược thiết kế cảnh quan nước là trục cảnh quan chính. Qua bàn tay của các kiến trúc sư cảnh quan con nước nhỏ được nắn dòng, mở rộng lưu vực và kết nối với hệ thống cây xanh, đường dạo để hình thành một trục cảnh quan sinh thái xuyên suốt. Không chỉ tạo nên một không gian sống đặc trưng, yếu tố này còn trở thành dấu ấn nhận diện mạnh mẽ của Xanh Villas ngày nay. Các sản phẩm bất động sản ven suối vì thế cũng được nâng tầm giá trị và sức hấp dẫn trên thị trường.

Bước 3: Nghiên Cứu Thị Trường Và Các Dự Án Tham Chiếu

Đây là bước rất quan trọng trong việc tạo ra lợi thế dẫn đầu cho dự án. Đội ngũ thiết kế sẽ nghiên cứu:

– Các dự án cạnh tranh trong khu vực.
– Những xu hướng phát triển bất động sản mới.
– Các mô hình cảnh quan thành công trên thế giới.
– Nhu cầu thực tế của khách hàng mục tiêu.

Công việc của người kiến trúc sư cảnh quan không chỉ tạo nên những không gian đẹp đẽ mà còn phải phù hợp với thị trường và hỗ trợ hiệu quả cho chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư. Vì vậy, ở bước này mục tiêu nghiên cứu là để tìm ra những cơ hội để dự án có được lợi thế cạnh tranh riêng biệt.

Bước 4: Xây Dựng Ý Tưởng Thiết Kế (Landscape Concept)

Đây là giai đoạn quan trọng nhất trong toàn bộ quy trình thiết kế cảnh quan. Từ những dữ liệu đã thu thập, đội ngũ thiết kế bắt đầu xây dựng câu chuyện và ý tưởng chủ đạo cho dự án. Ý tưởng thiết kế có thể được hình thành từ:

– Thiên nhiên bản địa.
– Lịch sử khu vực.
– Văn hóa địa phương.
– Định hướng thương hiệu dự án.
– Những giá trị mà chủ đầu tư muốn truyền tải.
– Giải quyết bài toán khó trong kỹ thuật xây dựng
– Bài toán cạnh tranh với đối thủ trực tiếp

Một ý tưởng thiết kế tốt sẽ giúp toàn bộ các không gian và tiện ích trong dự án được kết nối với nhau thành một tổng thể thống nhất. Chẳng hạn như ý tưởng: Thành phố của những quảng trường – Goldmark City; Rừng trong phố – Eco Garden City; Nông nghiệp hữu cơ và câu chuyện về Đảo Dế Mèn – Khu nông nghiệp sinh thái Hội An d’Or; Dòng Chảy ký ức – Xanh Villas; Vườn thơi Haiky trên cao – The Matrix One; Vườn thiền đương đại – The Zen Residence; v.v.
Sản phẩm của giai đoạn này thường bao gồm Concept Design, Moodboard và các sơ đồ ý tưởng.

Bước 5: Quy Hoạch Không Gian Và Hệ Thống Tiện Ích

Sau khi ý tưởng được thống nhất, đội ngũ thiết kế sẽ tiến hành tổ chức không gian và bố trí các chức năng cảnh quan.

Các hạng mục thường bao gồm:

– Công viên trung tâm.
– Quảng trường.
– Khu vui chơi trẻ em.
– Khu thể thao.
– Đường dạo bộ.
– Tuyến xe đạp.
– Không gian cộng đồng.
– Hệ thống mặt nước.

Mục tiêu không chỉ là phân chia diện tích mà còn tạo nên những trải nghiệm liên tục và hấp dẫn cho người sử dụng. Đây là giai đoạn quyết định chất lượng môi trường sống cũng như sức hấp dẫn của dự án bất động sản trên thị trường.

Bước 6: Thiết Kế Chi Tiết Cảnh Quan

Sau khi quy hoạch không gian được phê duyệt, dự án sẽ được triển khai ở mức độ chi tiết hơn.

Các nội dung thiết kế bao gồm:

– Thiết kế cây xanh.
– Thiết kế mặt nước.
– Thiết kế quảng trường.
– Thiết kế sân chơi.
– Thiết kế chiếu sáng.
– Thiết kế vật liệu.
– Thiết kế các công trình/ điểm nhấn cảnh quan.

Đây là giai đoạn biến ý tưởng thành những không gian cụ thể với đầy đủ hình ảnh và trải nghiệm dự kiến. Chủ đầu tư có thể hình dung rõ hơn về sản phẩm cuối cùng thông qua các phối cảnh và mô hình trực quan.

Bước 7: Triển Khai Hồ Sơ Kỹ Thuật Thi Công

Một ý tưởng thiết kế tốt sẽ không thể được hiện thực hóa nếu thiếu hệ thống hồ sơ kỹ thuật đầy đủ.

Hồ sơ kỹ thuật thi công thường bao gồm:

– Bản vẽ mặt bằng.
– Hồ sơ cây xanh.
– Chi tiết cấu tạo.
– Chỉ dẫn vật liệu.
– Hệ thống chiếu sáng.
– Hệ thống mặt nước.
– Các chỉ dẫn kỹ thuật liên quan.

Để biến ý tưởng thành hiện thực, đội ngũ thiết kế sẽ đưa ra những giải pháp khả thi, đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn và tối ưu nhất. Đây là cơ sở để nhà thầu triển khai công trình chính xác theo ý đồ thiết kế.

Trong quá trình hành nghề, Eden Landscape đã gặp không ít dự án sở hữu những concept cảnh quan rất ấn tượng, đặc biệt là các dự án được phát triển bởi các đơn vị tư vấn quốc tế. Tuy nhiên, khi bước sang giai đoạn triển khai thực tế, nhiều khó khăn bắt đầu xuất hiện do hồ sơ thiết kế chưa được triển khai đầy đủ đến kỹ thuật thi công.

Khi đó, chủ đầu tư thường phải thuê thêm một đơn vị khác để triển khai tiếp hồ sơ kỹ thuật. Tuy nhiên, nếu các giải pháp về kết cấu, hạ tầng, thoát nước, vật liệu hay biện pháp thi công chưa được tính toán ngay từ giai đoạn thiết kế ý tưởng, việc chuyển hóa ý tưởng thành công trình thực tế sẽ gặp nhiều thách thức.
Trong nhiều trường hợp, concept ban đầu buộc phải điều chỉnh, thậm chí thiết kế lại một số hạng mục để đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, ngân sách hoặc điều kiện thi công thực tế. Điều này không chỉ làm kéo dài tiến độ mà còn phát sinh thêm chi phí cho chủ đầu tư.

Bước 8: Giám Sát Tác Giả Trong Quá Trình Thi Công

Sau khi hồ sơ thiết kế được bàn giao, đơn vị tư vấn thiết kế vẫn tiếp tục đồng hành cùng chủ đầu tư thông qua công tác giám sát tác giả.

Trong quá trình này, đơn vị thiết kế sẽ:

– Giải thích và làm rõ hồ sơ thiết kế khi cần thiết.
– Phối hợp với chủ đầu tư xử lý các vướng mắc hoặc điều chỉnh thiết kế phù hợp với điều kiện thực tế.
– Kịp thời thông báo khi phát hiện các hạng mục thi công không đúng với thiết kế được phê duyệt.
– Tham gia nghiệm thu công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư.

Đây là bước giúp đảm bảo các giải pháp thiết kế được triển khai đúng định hướng, đồng thời hạn chế những sai lệch có thể ảnh hưởng đến chất lượng cuối cùng của công trình cảnh quan.

Năm 2018, Eden Landscape tham gia thiết kế cảnh quan Thị Trấn Hoàng Hôn tại Phú Quốc. Đây là một dự án được xây dựng trên bờ Tây đảo Ngọc, nơi có địa hình dốc về phía biển, toàn bộ cảnh quan được kiến tạo một cách tự nhiên trên những phiến đá, triền đồi.

Trong quá trình triển khai, nhiều vấn đề thực tế liên quan đến địa hình, giải pháp thoát nước, ổn định mái dốc và điều kiện thi công phát sinh cần được xem xét và xử lý kịp thời đảm bảo tiến độ thi công. Có những thời điểm đội ngũ thiết kế phải có mặt thường xuyên tại hiện trường để cùng chủ đầu tư, đơn vị thi công và các bên liên quan tìm lời giải cho những vấn đề phát sinh, đảm bảo ý tưởng được hiện thực hóa một cách tốt nhất.

Khi đó, nếu Sun Group không cầu toàn, Eden Landscape ngại khó, thì có lẽ sẽ khó có được một Thị Trấn Hoàng Hôn ấn tượng như ngày nay. Kết quả này cũng khẳng định vai trò quan trọng của giai đoạn giám sát tác giả đặc biệt với những dự án có quy mô lớn, điều kiện thi công phức tạp, giúp xử lý những vấn đề thực tế mà không thể dự đoán hết trên bản vẽ.

Những Sai Lầm Khi Bỏ Qua Một Bước Trong Quy Trình Thiết Kế

Trong thực tế, không ít dự án gặp khó khăn do mong muốn rút ngắn thời gian hoặc tiết kiệm chi phí bằng cách lược bỏ một số bước trong quy trình thiết kế. Tuy nhiên, mỗi giai đoạn đều có vai trò riêng và tác động trực tiếp đến chất lượng cuối cùng của dự án. Việc thiếu nghiên cứu thị trường có thể khiến sản phẩm thiếu khác biệt và khó cạnh tranh; khảo sát hiện trạng chưa đầy đủ dễ dẫn đến những giải pháp không phù hợp với điều kiện thực tế; trong khi một ý tưởng thiết kế chưa được đầu tư đúng mức sẽ khiến dự án thiếu bản sắc và dấu ấn riêng. Bên cạnh đó, nếu chỉ dừng lại ở giai đoạn concept hoặc thiếu sự đồng hành của đơn vị thiết kế trong quá trình triển khai, nhiều sai lệch có thể phát sinh trong thi công, làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình và khiến kết quả thực tế không đạt được kỳ vọng ban đầu của chủ đầu tư.

Eden Landscape Áp Dụng Quy Trình Thiết Kế Cảnh Quan Như Thế Nào?

Với 21 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế cảnh quan, Eden Landscape luôn xem quy trình làm việc là nền tảng để tạo ra những sản phẩm chất lượng.
Được định vị với vai trò “Kiến tạo cảnh quan chiến lược tạo lợi thế dẫn đầu”, chúng tôi coi thiết kế cảnh quan là công cụ tác động trực tiếp lên giá trị, sức cạnh tranh và khả năng dẫn dắt thị trường của dự án. Vì vậy, mỗi dự án đều được bắt đầu bằng việc thấu hiểu mục tiêu của chủ đầu tư, nghiên cứu kỹ hiện trạng và thị trường trước khi phát triển ý tưởng thiết kế.

Đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư cây xanh, kỹ sư hạ tầng và ME, chuyên gia kinh tế và marketing của Eden Landscape phối hợp xuyên suốt trong toàn bộ quá trình thiết kế và triển khai dự án. Trong đó, nhiều thành viên đã có kinh nghiệm trên 20 năm hoạt động trong lĩnh vực cảnh quan, đã từng kinh qua đầy đủ các vai trò từ thiết kế, thi công đến quản lý và và chăm sóc cảnh quan. Nhờ vậy, các giải pháp thiết kế luôn được xem xét dưới góc độ toàn diện, từ ý tưởng, khả năng triển khai đến hiệu quả sử dụng và vận hành lâu dài.

Lời kết

Thiết kế cảnh quan là một quá trình gồm nhiều bước liên kết chặt chẽ với nhau. Mỗi bước đều đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nên những không gian chất lượng, đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế và mang lại giá trị lâu dài cho dự án.

Đối với các chủ đầu tư, việc lựa chọn một đơn vị thiết kế có quy trình làm việc chuyên nghiệp và đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro trong các quyết định thiết kế, thi công và vận hành, mà còn góp phần tạo nên những sản phẩm bất động sản có giá trị bền vững và sức cạnh tranh cao trên thị trường.

Eden Landscape

ĐỌC THÊM